今個星期最令人振奮的消息，必然是大阪賭場拍板興建！我早說過，日本手上有三張經濟王牌奧運、世博會和大阪賭場，首回合奧運遇上疫情是非戰之罪，第一張王牌失利，日本政府只會更重視餘下兩張王牌，以追回疫情帶來的經濟損失。

經歷兩年移民高峰期，今年香港人的移民趨勢明顯有轉變，大部分表示將會移民的人其實都不急於離開，寧願繼續留港賺錢，同時着手為子女部署英國升學計劃，或為自己將來退休作準備。這幾年海外物業市場變動極大，我們作為代理必須緊貼市場變化，了解不同客人的需求。新一批準移英人士在選擇物業方面有甚麼要求呢﹖這些有意移民又心大心細，暫時未想長住而日後可能移居的買家，揀樓聚焦於出租、回報和升值潛力三大重點。他們並非資深投資者，對入場門檻較高的倫敦物業興趣不大，反而英國第二大城伯明翰的新樓則完全符合預算和期望。

早在十年前，我已預料橫貫鐵路將為倫敦樓市帶來變化，亦預計鐵路沿線物業將被帶動升值，所以近年一直留意鐵路沿線物業，先後推薦金絲雀碼頭（Canary Wharf）、斯特拉福德（Stratford）、白教堂 （Whitechapel）等地區，如今這些地區的物業部分已聲價十倍，或租金上有明顯升幅。最近值得留意的地段，是位於西倫敦Zone 5的Hayes，橫貫鐵路開通後，由Hayes & Harlington車站前往倫敦市中心柏靈頓站約二十分鐘、龐德街（Bond Street）約二十四分鐘，到希斯路機場只需六分鐘車程，對倫敦上班族來說非常方便。

去年經過一番調整後，現時倫敦樓價放緩，利息亦有回落趨勢，加上英鎊尚未回升，租金卻大幅拋離，似乎正慢慢重回「三低一高」的軌跡，是投資倫敦物業的理想時機，並為大家介紹一個位於西倫敦，Crossrail沿線的地方 - Hayes。

事實上，新加坡因擁有相對穩定的經濟、政治和社會環境，當地的樓市一直都深受海外投資者歡迎，特別是全球近年因地緣政治局勢升溫導致通貨膨脹、各國貨幣貶值，反觀坡紙的抗跌力相對較大，匯率的穩定也令愈來愈多海外買家避險流入新加坡樓市。

自日本開關以來，在公在私已飛過好幾轉，五個月內報了兩年半未曾踏足之仇。每次到訪日本，都加深了我對投資當地的信心，以關西機場為例，去年剛開關時旅客不算多，但最近一次人流明顯增加，相信很快便追上疫情前的盛況。日本國家旅遊局（JNTO）上星期發表報告，二月訪日遊客接近一百四十八萬，達到2019年同月的57％水平，其中韓國遊客約佔五十七萬人，恢復近八成水平，越南遊客增長42％，印尼遊客增長9％，新加坡遊客增長4％，均超越疫情前數量。事實上，我們公司管理的大阪民宿入住率亦持續高企，每次有香港同事想預約訂房，都要幾經安排才能入住，出租情況理想。